Przepisanie mieszkania u notariusza – zasady, koszty i wymagane dokumenty

Przepisanie mieszkania u notariusza polega na przeniesieniu własności nieruchomości na inną osobę w formie aktu notarialnego. Najczęściej odbywa się to poprzez darowiznę, umowę dożywocia albo sprzedaż; możliwe jest też rozrządzenie na wypadek śmierci poprzez testament (nie przenosi własności od razu). Kluczowe są: wybór właściwej formy prawnej, przygotowanie dokumentów, koszty obejmujące taksę notarialną z VAT oraz opłaty sądowe, a także prawidłowy wpis do księgi wieczystej.

Przeczytaj również: Jakie zatrudnienie oferuje agencja pracy za granicą?

Formy przeniesienia własności: darowizna, dożywocie, sprzedaż, testament

Darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Własność przechodzi na obdarowanego w chwili podpisania aktu, a notariusz składa wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej. W określonych relacjach rodzinnych możliwe jest zwolnienie z podatku od spadków i darowizn po spełnieniu warunków ustawowych (m.in. zgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego w terminie).

Przeczytaj również: Agencja pracy czy samodzielny wyjazd za granicę?

Umowa dożywocia łączy przeniesienie własności z obowiązkiem zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania (np. opieki, wyżywienia, mieszkania). Również wymaga aktu notarialnego. Skutkiem jest przeniesienie własności w dniu zawarcia umowy oraz ujawnienie roszczeń dożywotnika w księdze wieczystej.

Przeczytaj również: Jak skutecznie przeprowadzić restrukturyzację spółki? Przewodnik po planie restrukturyzacyjnym.

Sprzedaż mieszkania odbywa się w formie aktu notarialnego. Strony rozliczają cenę, a notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela oraz – w razie potrzeby – wykreślenie lub wpis hipoteki.

Testament notarialny nie przenosi własności w chwili sporządzenia, lecz rozrządza majątkiem na wypadek śmierci. Przeniesienie własności na spadkobiercę następuje po stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia i dokonaniu wpisu w księdze wieczystej.

Dokumenty wymagane do przepisania mieszkania

Zakres dokumentów zależy od rodzaju czynności i stanu prawnego nieruchomości. W praktyce notariusz z wyprzedzeniem weryfikuje dokumentację i wskazuje ewentualne braki. Najczęściej potrzebne są:

• Podstawa nabycia mieszkania przez zbywcę (np. akt notarialny sprzedaży, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku/akt poświadczenia dziedziczenia, umowa deweloperska z przeniesieniem własności).
• Numer księgi wieczystej lub dokumenty pozwalające ją ustalić (w razie lokalu bez księgi – dokumenty do jej założenia, np. zaświadczenie ze spółdzielni).
• Dane osobowe stron (PESEL, seria i numer dokumentu tożsamości, stan cywilny, adres, przy małżonkach – informacje o ustroju majątkowym).
• Zaświadczenia i zgody wymagane przepisami: m.in. zaświadczenie o braku osób zameldowanych (czasem wymagane przez strony), zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym przy gruntach, zgody banku przy hipotece lub cesji środków, zgoda współmałżonka, gdy wymaga tego ustrój małżeński.
• Dokumenty techniczne (np. wypis i wyrys/wyciąg z ewidencji gruntów i budynków, rzut lokalu – gdy notariusz musi zidentyfikować przedmiot czynności).

Koszty notarialne i podatki przy przepisaniu mieszkania

Koszty obejmują kilka elementów. Ich wysokość zależy przede wszystkim od wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w akcie oraz od rodzaju czynności.

Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza obliczane według stawek maksymalnych określonych w rozporządzeniu, proporcjonalnych do wartości przedmiotu czynności. Do taksy dolicza się 23% VAT.

Opłaty sądowe – za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz ewentualne wpisy/wykreślenia hipotek i roszczeń. Notariusz, co do zasady, pobiera opłaty i przekazuje wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z aktem.

Podatek od spadków i darowizn – w przypadku darowizny zależy od stopnia pokrewieństwa oraz wartości nabycia. Ustawa przewiduje zwolnienie dla najbliższej rodziny po spełnieniu warunków, w tym złożeniu stosownego zgłoszenia w ustawowym terminie.

Inne podatki/opłaty – przy sprzedaży mogą wystąpić konsekwencje w podatku dochodowym (np. sprzedaż przed upływem określonego okresu od nabycia). W szczególnych przypadkach dochodzą opłaty administracyjne (np. za odpisy, wypisy, zaświadczenia).

Jak przebiega proces u notariusza: krok po kroku

Najpierw strony przekazują notariuszowi dane i dokumenty do wstępnej analizy. Na tej podstawie notariusz przygotowuje projekt aktu, w którym szczegółowo opisuje nieruchomość, tytuł prawny, oświadczenia stron, oświadczenia o podatkach oraz wnioski do księgi wieczystej.

W umówionym terminie strony stawiają się z dokumentami tożsamości. Notariusz odczytuje akt, wyjaśnia jego treść i skutki prawne. Po złożeniu podpisów własność co do zasady przechodzi na nabywcę (zależnie od treści umowy) i powstaje obowiązek wpisu do księgi wieczystej.

Notariusz przesyła wniosek wieczystoksięgowy wraz z aktem do sądu. Czas przepisania w sensie ujawnienia w księdze wieczystej jest zależny od obciążenia sądu; orientacyjnie zajmuje to od kilku dni do kilku tygodni. Samo przeniesienie własności następuje przy podpisaniu aktu, o ile strony nie postanowią inaczej (np. warunek, termin).

Darowizna mieszkania: zasady prawne i praktyczne przykłady

Zgodnie z Kodeksem cywilnym darowizna przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Brak formy powoduje nieważność umowy. W akcie oznacza się dokładnie lokal, udziały w gruncie, numer księgi wieczystej, prawa związane (np. miejsce postojowe, komórka). Wskazuje się również wartość rynkową, która stanowi podstawę do wyliczenia taksy i ewentualnych podatków.

Przykład praktyczny: rodzic daruje mieszkanie dziecku. Jeśli strony spełnią warunki ustawowe (m.in. zgłoszenie darowizny w terminie i właściwy stopień pokrewieństwa), darowizna może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Notariusz, stosownie do przepisów, może pobrać należne podatki/opłaty i przekazać je do właściwego organu.

W przypadku wątpliwości co do relacji rodzinnych, udziałów lub obciążeń (np. hipoteka), notariusz wskaże, jakie dokumenty i zgody są konieczne, a także jakie wpisy w księdze wieczystej należy złożyć wraz z aktem.

Dożywocie a darowizna – różnice, które wpływają na obowiązki stron

W dożywociu nabywca przejmuje obowiązek utrzymania dożywotnika (zakres opisuje umowa: wyżywienie, opieka, mieszkanie, pomoc medyczna). Świadczenia te są ekwiwalentem za przeniesienie własności. W darowiźnie przeniesienie jest nieodpłatne, bez ustawowego obowiązku utrzymania; można jednak zastrzec polecenia lub służebność mieszkania.

W praktyce dożywocie bywa wybierane, gdy zbywca chce zabezpieczyć opiekę, natomiast darowizna – gdy celem jest przekazanie majątku bez dodatkowych świadczeń po stronie obdarowanego. Obie umowy wymagają aktu notarialnego i wpisów do księgi wieczystej właściwych dla danej czynności.

Najczęstsze pytania: wpis do KW, hipoteka, współwłasność

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, przeniesienie własności jest możliwe, ale zwykle wymaga zgody banku i ustalenia, czy hipoteka pozostaje, czy będzie spłacona i wykreślona. Niezbędne są dokumenty bankowe potwierdzające zgodę/warunki spłaty.

Przy współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel rozporządza swoim udziałem, chyba że umowa stanowi inaczej. Wspólność majątkowa małżeńska wymaga z kolei uwzględnienia ustroju: niekiedy potrzebna jest zgoda współmałżonka lub wcześniejsza umowa majątkowa.

Zmiany ujawni się w księdze wieczystej na podstawie aktu i wniosku składanego przez notariusza. Do czasu prawomocnego wpisu w dziale III KW może widnieć wzmianka o złożeniu wniosku, co informuje o toczącej się sprawie wieczystoksięgowej.

Gdzie znaleźć informacje i przygotować dokumenty

Aktualne wymogi dokumentowe i koszty są uzależnione od rodzaju transakcji oraz wartości nieruchomości. Szczegółowe informacje o darowiźnie, w tym zakresie czynności notarialnych w Lublinie, znajdują się pod adresem: przepisania mieszkania notariusz w Lublinie.

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W każdym przypadku notariusz weryfikuje dokumenty, formę prawną i wysokość opłat stosownie do obowiązujących przepisów oraz stanu faktycznego.